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最高院:抵押权人同意抵押人出售房产的不能向购房人行使追及权

发布日期:2021-09-11 01:51   来源:未知   阅读:

  澳门论坛免费资料的首页。案涉房屋的抵押权人建行松北支行向当地房管部门表示“同意恢复抵押可售”后,即明知立宏公司将案涉房屋用于出售,建行松北支行应当采取而未采取监管保障措施,要求立宏公司根据规定将出售房屋所得价款向其提前清偿或者提存,故在立宏公司未将出售案涉房屋所得的对价向建行松北支行清偿的情况下,建行松北支行具有过错。在梁洋已经支付对价、入住案涉房屋的情况下,法院判决建行松北支行可以向案涉房屋及所占土地使用权继续追偿,势必影响梁洋的生存利益,有失公平。尽管建行松北支行“同意恢复抵押可售”并不导致抵押权消灭,但为兼顾购房者梁洋的生存利益,建行松北支行不能对其已同意出售的案涉房屋行使抵押权的追及权能。

  建行松北支行可以对立宏公司收取的案涉房屋及所占土地使用权的对价,向立宏公司行使追偿权。

  本案焦点是抵押权人明知或同意抵押人出售房产的,是否能再向购房人行使追及权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”最高人民法院认为,如果抵押权人明知或同意抵押人出售房产,应当采取而未采取监管保障措施,未根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定将出售房屋所得价款向其提前清偿或者提存,则抵押权人存在过错,在购房人已经支付对价、入住案涉房屋的情况下,不能对其已同意出售的案涉房屋行使抵押权的追及权能。

  2009年1月25日,梁洋与立宏公司签订《国际会展名城房屋认购书》,约定梁洋认购房产为国际会展名城A栋2单元3001室,认购价为617,749元,原因为金桥电缆抵账,付款方式为抵账。2009年2月25日,立宏公司向梁洋出具《黑龙江省单位往来资金结算票据》,该票据交款事项处写明:A-2-3001与金桥电缆抹账房。2009年4月28日,梁洋办理入户手续,并占有使用案涉房屋至今。2019年5月21日,梁洋与立宏公司签订《商品房买卖合同》。该房屋包含在《企业抵押房屋明细》中列明的371套抵押房产中。梁洋向立宏公司询问案涉房屋何时办理房产证,梁洋方才被告知案涉房屋存在抵押,购房者可就撤销抵押权向法院起诉,遂提起第三人撤销之诉。

  第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但是法律另有规定的除外。

  第四百零六条抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

  抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

  本案中,建行松北支行与立宏公司建立抵押关系后,抵押权人建行松北支行于2008年5月9日就抵押的371套住宅、商服、车库和车位向房产管理部门出具《说明》,同意国际会展名城项目所涉房产在抵押期间可以正常销售,并于2008年5月29日在《恢复预(销)售审批表》中签字确认“同意恢复抵押可售”。由此表明,抵押人立宏公司在抵押期间出售案涉抵押房产业经抵押权人建行松北支行同意。对于经抵押权人同意转让抵押财产的,能否认定抵押权消灭及抵押权人如何实现抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”前述条款是关于抵押财产处分的相关规定,确立了价金物上代位制度和抵押权追及效力制度两种模式。在经抵押权人同意转让抵押财产的情况下,采用的是价金物上代位制度模式,抵押权人通过将其享有支配权的客体从物转移到价金来实现抵押权,抵押权的效力及于转让价金,在抵押财产的交换价值实现之日即丧失了物上追及效力,受让人可据此排除抵押权追及效力的影响,从而获得抵押财产的完全权利。在未经抵押权人同意转让抵押财产的情况下,采用的是抵押权追及效力制度模式,抵押权人对抵押财产享有绝对的追及效力,此时受让人可代为清偿债务而涤除抵押权,以实现抵押权人与受让人之间的利益平衡。

  就本案而言,抵押权人建行松北支行同意抵押人立宏公司出售案涉抵押房产,其抵押权的追及效力仅及于转让价金,其应通过对购房者支付的购房款行使价金代位权,即对该价金享有优先受偿权,而不再行使物上追及权。虽然梁洋与立宏公司签订了《国际会展名城房屋认购书》《商品房买卖合同》,并已经实际占有案涉房屋。但案涉房屋并非由梁洋直接向立宏公司购买,而是立宏公司先将案涉房屋抵账给哈尔滨市金桥电线电缆制造有限公司(以下简称金桥电缆公司),用于抵偿其所欠金桥电缆公司的工程款。后金桥电缆公司又将案涉房屋抵账给梁洋,用于抵偿其对梁洋的欠款。即案涉房屋并不属于建行松北支行与立宏公司约定的抵押可售模式的房屋销售,而是通过抵账方式,由立宏公司转移到金桥电缆公司,再由金桥电缆公司转移到梁洋,各方均未建立商品房买卖关系,亦未支付购房款。因本案不存在商品房买卖合同关系,购房者亦未支付价金,则抵押权人建行松北支行无法通过行使价金代位权的方式实现抵押权。在此情况下,根据上述法律规定,抵押权人仍可对抵押财产行使物上追及权,建行松北支行对案涉房屋的抵押权不应消灭,尧润公司基于受让债权而对案涉房屋所享有的抵押权亦不消灭。建行松北支行、尧润公司关于其就案涉房屋仍享有抵押权的主张符合法律规定,予以支持。基于上述分析,黑龙江省高级人民法院于2012年11月16日作出(2012)黑商终字第62号民事判决,维持哈尔滨市中级人民法院(2012)哈民三商初字第3号民事判决主文第三项关于“如被告立宏公司不能清偿上述债务,对其不能清偿部分,应以双方签订的《抵押合同》(合同编号为HL-SB-Z2008001号)所涉抵押物”中涉及国际会展名城小区A栋2单元3001室抵押房屋及其占用范围内的土地使用权折价或变卖、拍卖的价款清偿的内容,并未损害梁洋的民事权益。梁洋请求撤销该判决主文中的部分内容,不予支持。

  从一审法院查明的事实看,案涉房屋的抵押权人建行松北支行向当地房管部门表示“同意恢复抵押可售”后,即明知立宏公司将案涉房屋用于出售,建行松北支行应当采取而未采取监管保障措施,要求立宏公司根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款的规定将出售房屋所得价款向其提前清偿或者提存,故在立宏公司未将出售案涉房屋所得的对价向建行松北支行清偿的情况下,建行松北支行具有过错。在梁洋已经支付对价、入住案涉房屋的情况下,法院判决建行松北支行可以向案涉房屋及所占土地使用权继续追偿,势必影响梁洋的生存利益,有失公平。尽管建行松北支行“同意恢复抵押可售”并不导致抵押权消灭,但为兼顾购房者梁洋的生存利益,建行松北支行不能对其已同意出售的案涉房屋行使抵押权的追及权能。建行松北支行可以对立宏公司收取的案涉房屋及所占土地使用权的对价,向立宏公司行使追偿权。黑龙江省高级人民法院(2012)黑商终字第62号民事判决维持的哈尔滨市中级人民法院(2012)哈民商初字第3号民事判决主文第三项中涉及案涉房屋及所占土地使用权的抵押权部分的判项损害了梁洋的民事权益,应当予以撤销,一审法院不予支持梁洋提起的第三人撤销之诉适用法律不当。

  梁洋、黑龙江立宏房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行第三人撤销之诉一案二审民事判决书

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